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供给侧改革:量与质的加减法
更新时间:2016/9/2 17:18:00   作者:佚名  来源:中国建设报   点击数:5767
  “对于近期的地王现象,我希望行业保持高度警惕。如果买了这些地的开发商也能赚钱,就说明中国在那时候已经出现了跟日本上世纪90年代一样的泡沫。”在日前举行的第八届中国房地产科学发展论坛上,针对未来的市场供应,万科高级副总裁谭华杰表示了自己的担心。事实上,不久前万科已经因为报价超过“授权价格”而与信达拆伙,放弃了杭州滨江地王。“现在北京、上海郊区的房价比纽约贵,这样的价格,我相信可以消化,但是不存在接下来房价再大幅上涨的合理性。”对于未来市场的供应,谭华杰显得谨慎理性。
  当前,房地产市场最为重要的任务就是去库存,而在供给侧结构性改革的大布局下,“再库存”就牵扯到未来几年内的市场供应和产品结构。对此,中国房地产业协会会长刘志峰指出,当前的去库存不等于零库存,必须保证合理的库存量与市场供求平衡。“当库存超过了合理周期,就会变成城市负增产,有资本风险和社会问题。化解房地产的库存,既要着眼现在,也要考虑未来。结合所在城市未来人口和需求进行科学测算,摸清分界线的库存的底数,相应开展房地产的开发规划。”
  量:形成有效供应
  “2008年以来,面对金融危机,中国出台了一系列的调控计划,大量资本流向房地产。如果我们沿用1998年、2008年的办法,继续靠扩大投资,那么投资对经济的带动作用会越来越弱,产出会逐年递减。” 国务院发展研究中心副主任王一鸣表示,“十三五”期间,推进供给侧的改革,将是一个十分重要的窗口区。“在这个过程中,我们要改变过去单一扩大投资来拉动经济的办法,要从供给侧发力,推动供给侧调整,培育新兴产业领域,拉动经济增长。”
  “经济下行是挑战,但是更是机遇。因为下行会给我们推进结构调整带来更大压力,我们也只有面临这种压力的时候,才会下决心推进结构调整,推进供给侧改革。所以我们不要轻易浪费这次经济下行给我们带来的结构调整和动力转换的机会,我们要利用这次机会,加快推进过剩产能的有效出清和资产充足,振兴实体经济。”王一鸣说。
  事实上,我国居民的服务需求正在迅速扩张,旅游、养老、教育、医疗和各类生产需求也在与日俱增。但从供给侧来看,我国过去经历了制造业的迅猛扩张,这个速度是在世界经济史上前所未有的,目前钢铁、煤炭、石材这些传统制造业,在市场需求发生变化的情况下,现在面临严重的过剩,而房地产业作为一个载体,也难以从中脱身。而在这个阶段,无论是整个实体经济还是房地产行业,面临的制约,都是研发和创新能力瓶颈,而这个困扰现在正在显现。
  “我们要把制造业的厂房、设备、人员、资金从过剩的领域退出来,进入到有需求的领域,要进行这种需求调整,由于体制的原因,我们还有一些困难。所以矛盾的主要困难在供给侧。” 而针对房地产业,王一鸣认为,目前表面上看是有效需求不足,但是根本上是有效的供给跟不上市场需求变化。现在经济运行的当前主要矛盾,主要是供需的错配。
  因此,刘志峰认为,当前有两大问题待解。一是明确以需求为导向,当前中国住房消费应从“有房住”向“住好房”转变,完善住房配套,提供更优质的绿色服务,是供给侧改革的主要任务。二是建立租售并举的住房均衡体系,培育发展房屋租赁市场。改善供应形态,首先要改变重售轻租的观念,把一次性住房购买,变成分时性、分年龄的合理投资。他认为,国外租赁市场比较活跃,一些国家50%的居民是靠租房解决居住问题的,而且租售比合理,要支持房地产企业从商品房销售向租售并举模式转变,盘活更多存量的房地产库存。
  质:补齐住宅产品短板
  刘志峰认为,1978年到2014年,我国实现了住房由极度短缺到快速发展再到追求品质的三个阶段,但是长期积累的问题和矛盾也有很多,房地产行业仍然存在高品质的发展空间。特别是随着收入水平的提高,消费者对商品和服务的质量、品质、性价比提出了更高的要求。而房地产短板在供需关系发生变化时开始显现,部分房地产企业仍停留在户型、面积的标准上,而没有在品质上有竞争,同时产品质量提升缓慢。新技术、新材料、产品质量提高不快,服务配套也有待提高。“还有就是资源能源浪费严重,绿色新型建材应用不广,住宅产业化建设缓慢,大量的生产过程中的高碳排放,对生态环境产生不良影响。这些问题,也是中国经济去产能、去库存、去杠杆等五大任务在房地产领域的集中体现。”
  因此,刘志峰强调,需要从四方面着手补齐短板,从而加快房地产业供给侧结构性改革:一是补设计短板。设计的同质化既导致城市没有特色、“千城一面”,也从源头上造成一些城市楼市库存大,应将建筑设计和城市设计有机融合,提高住宅整体品质和城市形象。二是补产品短板。要适应用户对住宅升级换代的需求,依托互联网和智能技术整合产业链,推动房地产与养老、医疗、休闲娱乐等产业的融合,满足对不同业态的需求,提高居住舒适度。三是补配套短板。配套商业和公共服务设施要与住宅小区同步规划、同步建设、同步使用。四是补技术短板,完善技术体系,推进住宅产业化和新型建材应用,扩大全装修住宅的供应比例,真正为老百姓建立长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。
  中国建设科技集团副总裁、中国建筑标准设计研究院院长孙英也认为,作为我国国民经济的支柱产业,房地产业的传统建造方式已不可持续,大力推广装配式建筑是全面提高住宅品质、满足人民住居需求、实现产业转型升级的必然选择,是房地产行业在“十三五”时期赢得新跨越、实现新发展的重要引擎。
  此前,中央城市工作会议明确要求,要提升城市建筑水平,加大政策支持力度,发展新型建造模式,力争用10年左右的时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。对于这一要求,孙英表示,装配式建筑已经迎来快速发展的战略机遇期,将成为房地产行业技术创新和转型发展的必然选择。
  另据了解,在中国房地产业协会的支持下,由中国建筑标准设计研究院作为技术支撑单位,上海绿地等众多房地产领军企业参与的中国百年住宅示范工程,在行业内已形成重要影响,成为新一代住宅的标杆,引领了住宅产品转型的方向。在去年市场销售疲软的情况下,绿地在上海推出的百年住宅项目去化速度依然令人满意。因此刘志峰认为,不是市场没有需求,百年住宅试点取得了很好的经济、环境效益,通过利用新的技术体系,也促进了全装修的推广。
  “回顾20世纪以来世界房地产业的发展历程,我们会发现大多是以先进技术体系的转型与革新为基础,实现了住宅建筑从数量阶段到质量阶段的转变。”孙英表示,“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针,必将推动房地产领域实现深化改革、转型升级、持续发展。
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