今年2月，达州市人民政府向通川区、达川区人民政府，达州经开区管委会，市级有关部门下发了《达州市中心城区棚户区改造的实施意见》的文件，为进一步改善我市中心城区棚户区（危旧房）、老旧住宅区和城中村（以下统称棚户区）范围内居民的生活居住条件，完善城市功能，提升城市品位，加快推进新型城镇化建设明确了指导思想、改造范围、实施细则、组织形式、政策措施和组织保障。

　　为了让更多的市民朋友了解这项惠民工程、理解这项惠民工程、支持这项惠民工程，达州市中心城区棚户区改造领导小组办公室对中心城区棚户区改造的相关政策进行了详细解读。

　　1、城市危旧房棚户区改造包括哪些方面？

　　答：一是集中成片棚户区，二是城中村，三是符合一定条件的老旧住宅区，四是其他危旧房，五是洪涝灾害毁损住房。

　　2、什么是城市棚户区？

　　答：城市棚户区是指城市规划区范围内，相对集中连片50户以上的，简易结构房屋较多，建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不齐全的危旧住房片区。

　　3、什么是城中村？

　　答：城中村是指：一是城市建成区内，已无农村户口和集体用地，撤消了乡村行政建制，实施街道办事处居委会城镇管理的区域；二是城市规划区范围内，土地已被全部或部分征用，原农村居民已全部转变为城镇户口，已被建成区包围或半包围的自然村；三是城市规划区范围内其他的自然村（土地早已被征收，但村民宅基地或户籍尚未调整转变的）。因征地为失地农民建设的安置还房不得纳入城市棚户区改造范围。

　　4、什么是老旧住宅区？

　　答：老旧住宅区是指在城市建成区范围内，建成时间长（至少超过20年以上），房屋功能较完善，配套设施较齐全，但房屋老旧，管网线路和配套设施老化甚至破损，住区环境差的住宅小区。

　　5、哪些老旧住宅区能够纳入城市棚户区改造范围？

　　答：老旧住宅区改造原则上通过综合整治的方式实施，避免简单地大拆大建。老旧住宅区改造要纳入城市棚户区改造范围的，必须同时满足以下条件：一是按标准进行房屋建筑节能改造；二是进行房屋及小区老旧管网线路改造；三是完善房屋厨卫等使用功能（如厨卫等使用功能齐全不需要完善的，则此条不作为评定条件)；四是进行房屋建筑立面和小区环境整治。老旧住宅区改造纳入城市棚户区改造范围的由县级以上人民政府根据上述要求确定。

　　6、其他危旧房是指哪些？

　　答：指除前述危旧房棚户区外，城市规划区内存在的其他零星分散危旧房或在城市棚户区内间插的功能较完善、设施设备较齐全的老旧房屋。由于统筹规划和政策一致性等因素，这部分本不属于棚户区范畴的危旧房可纳入城市棚户区改造范围，由县级以上人民政府根据具体情况确定。

　　7、什么是洪涝灾害毁损住房？

　　答：洪涝灾害毁损住房特指2013年7月汛期以来，因洪涝灾害毁损（倒塌或严重破坏不可修复需重建）的城镇住房。国家同意省政府请示要求，可将因洪涝灾害毁损的城镇住房纳入城市棚户区改造范围实施重建。

　　8、什么是危旧房棚户区改造组织形式？目前危旧房棚户区改造组织形式有哪些？

　　答：改造组织形式是指由谁作为改造主体主导改造，目前危旧房棚户区改造有以下三种组织形式：

　　一是政府主导，居民自愿。因公共利益和城市建设需对棚户区进行改造的，由政府主导实施。改造工作应做好民意调查，在改造范围内95%以上居民（指产权人，下同）同意改造的，启动项目模拟搬迁程序；95%以上的居民签订模拟搬迁安置补偿协议的，项目正式进入实施阶段，由政府平台公司实施改造。

　　二是居民自主，政策扶持。对非公共利益和城市建设需要的棚户区改造，应充分尊重居民意愿，实行居民自主改造。为满足改造片区功能需要，对符合相关条件的，可实行原址自主改造；对不符合相关条件的，可实行异地联合自主改造。政府对此类项目依法给予政策扶持。

　　三是企业自主，政府支持。企业自有存量土地上的危旧房和职工房改房，在不违反城市规划和相关土地管理政策法律规定的前提下，可由企业组织职工实行自主改造。

　　9、什么是危旧房棚户区改造方式？危旧房棚户区改造方式有哪些类型？

　　答：改造方式是指改造的具体建设方式。危旧房棚户区改造方式有三种类型：一是拆旧建新，指拆除原有危旧房屋，新建安置住房（或货币安置）；二是改扩建，指对原有房屋进行加固维修或翻新，消除房屋结构安全隐患或改变（增加）房屋使用功能；三是综合整治，指对原有房屋及所在小区综合实施建筑节能改造、老旧管网线路改造、完善房屋厨卫等使用功能、建筑立面及小区环境整治等。改扩建和综合整治互有交叉或重合的，由各地自行确定改造方式分类。

　　10、危旧房棚户区改造的实施原则是什么？

　　答：一是整体规划，分步推进。严格遵循城市总体规划和土地利用总体规划，依据城市控制性详细规划，按轻重缓急编制改造规划，合理制定改造项目年度计划，采取改（扩）建、综合整治、原规模拆除新建等方式，分阶段、分步骤有序推进棚户区改造。鼓励棚户区社区、居民在统一规划的前提下，多渠道筹资，多方式成片改造。

　　二是因地制宜，注重实效。坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。需要改造的项目，按照户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能；规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。

　　三是完善配套，同步建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍通道等配套公共服务设施的建设，改善棚户区居民的生活条件。

　　四是市区联动，统筹实施。充分发挥政府的组织引导作用，加大棚户区改造的政策制定和组织推动力度。市政府负责棚户区改造统筹规划；通川区、达川区人民政府和达州经开区管委会是改造工作的责任主体，负责组织制定本辖区内的棚户区改造具体实施方案，报经市政府批准后实施。

　　11、实施棚户区改造，城市规划管理方面有哪些要求？

　　答：城市棚户区改造，在城市规划管理上有三条具体要求：

　　1、协调规划疏解老城。围绕发展新城、疏解老城，通过城市设计、改变建筑品质以及土地置换等方式，解决棚户区改造和公共空间不足的问题，缓解老城区高大密现状，提升城市品质。

　　2、合理调整用地性质。位于商业、商务繁华地段的棚户区改造项目，根据改造区域的用地现状和规划要求，需对原有用地性质作适当调整的，经市政府批准后，可按规定对用地性质作适当调整。

　　3、统筹规划集中建设。面积小、密度大、不能原址改造的棚户区，就近纳入占地面积大、片区间位置相对集中且符合城市规划的棚户区改造项目，进行有效整合、统筹规划、集中建设。

　　12、危旧房棚户区改造安置补偿有哪些类型？

　　答：危旧房棚户区改造安置补偿有以下三种类型：一是政府主导、居民自愿改造的项目，二是居民自主改造的项目，三是企业自主改造的项目。

　　13、由政府主导、居民自愿改造的项目是如何安置补偿的？

　　答：市、区房屋征收部门按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，具体组织实施安置补偿工作。市、区房屋征收部门可采取模拟搬迁的方式，实施安置补偿工作。启动模拟搬迁程序，要充分尊重民意，做好民意调查，广泛征求居民意见，参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定制定模拟搬迁补偿方案。如果100%的居民签订了模拟搬迁协议，当事双方按照模拟搬迁协议履行；如果95%以上的居民签订了模拟搬迁协议，对未签订模拟搬迁协议的居民可启动国有土地上房屋征收程序，按模拟搬迁补偿方案标准制定征收补偿方案；如果签订协议的户数未达到改造范围内总户数的95%，模拟搬迁协议无效并终止搬迁。此类项目实施执行以下政策措施：

　　一是棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择；

　　二是坚持统一的补偿标准。被改造房屋的价值应由具有相应资质的房地产评估机构遵循市场价值原则依法进行评估，安置补偿包括被改造房屋价值（含装饰装修及附属设施）的补偿，因改造房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补偿等；

　　三是对被改造住宅房屋产权建筑面积低于45㎡，且他处无住房并属城市低保对象的，按不低于45㎡产权建筑面积的标准户型进行安置，不再支付45㎡以内的补差款；

　　四是选择实物安置的，被改造房屋和安置房屋按建筑面积实行产权调换。安置房屋面积大于被改造房屋面积的，等面积部分根据评估价结算并补交价差，超面积部分按市场价结算差价；安置房屋面积小于被改造房屋面积的，不足部分按评估价值实行货币补偿；

　　五是棚户区改造范围内，选择实物安置的实行限量还房，超过限量还房房屋面积按评估价实行货币补偿；六是对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。

　　14、由居民自主改造的项目是如何安置补偿的？

　　答：在规划和政策允许的范围内，由棚户区居民自行商定安置补偿方案，并报市、区房管部门备案。

　　15、由企业自主改造的项目是如何安置补偿的？

　　答：在规划和政策允许的范围内，由企业与职工通过平等协商方式决定安置补偿方案，并报市、区房管部门备案。

　　16、危旧房棚户区改造采取什么方式资金筹措？

　　答：在各级政府补助的基础上，采取居民出、市场筹、民间投、银行贷等多种方式筹集。

　　17、哪些危旧房棚户区改造项目可以享受财税扶持？

　　答：已纳入地方政府城市棚户区改造规划和年度计划并由辖区政府牵头按照保障性住房标准组织实施的项目，享受财政资金保障和税费优惠政策。

　　18、危旧房棚户区改造的土地供应有哪些方式？有什么具体政策措施？

　　答：根据不同情况，经市政府研究批准后，分别采用划拨、协议出让或转让等方式依法供地。根据危旧房棚户区改造项目的不同，在具体政策措施上有所区别。

　　一是政府主导改造的项目。由政府确定的实施主体与改造项目区域内居民按照国有土地上房屋征收或房屋自愿转让方式达成协议后，市房管局办理房屋登记事项。当宗地范围内95%的房屋已办理房屋登记事项后，市国土资源局根据市房管局登记情况，按照“地随房走”原则，将分散的土地证归宗，为实施主体依法办理土地划拨（或出让）手续和土地变更登记手续。

　　二是居民自主改造的项目。在棚户区改造项目区域内居民自主改造意愿达100%的，市国土资源局将其分散的土地证归宗，依法办理土地变更登记手续。符合政策法律规定的划拨供地条件的，可以划拨方式供地；居民自愿申请划拨土地转出让的，依法收取土地出让金。

　　三是企业自主改造的项目。企业牵头利用自有存量土地对危旧房和职工房改房进行棚户区改造的，原划拨土地由企业申请办理土地出让手续；原出让土地确需部分改变用途用于棚户区改造的，经市政府批准调整规划条件后，市国土资源局与企业重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，确定应缴土地出让金金额，由企业申请办理土地变更登记手续。

　　四是土地整合利用的项目。按照城市规划要求，确需整合使用周边土地的，由市住房城乡规划建设局统一规划，被整合周边土地面积原则上不超过整合前宗地面积的三分之一。居民自主实施的棚户区改造项目整合利用周边土地，符合政策法律规定的划拨供地条件的，可以划拨方式供地；如自愿申请划拨变出让的，按照一事一议的原则，依法依规确定并收取土地出让金。其他棚户区改造项目整合利用周边土地，符合政策法律规定的协议供地条件的，以协议出让方式供地，全额缴纳土地出让金。

　　19、危旧房棚户区改造财政资金如何使用？

　　答：一是凡纳入棚户区改造规划和年度计划的项目，可按户平不低于2万元的标准一次性予以补助，其相关配套基础设施建设可使用财政资金；二是棚户区改造项目涉及的低保户在执行拆迁协议中的差缴部分，可由财政资金补助。

　　其他相关说明及要求，由达州市中心城区棚户区改造领导小组办公室解释说明。

　　贾金戈  严开川  张文