为扎实推进城镇老旧小区改造，发挥其在推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等方面的重要作用，满足人民群众美好生活需要，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和四川省住房和城乡建设厅等3部门《关于转发〈住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知〉的通知》（川建景园发〔2022〕15号）等文件精神，结合达州实际，我局起草了《关于进一步全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（征求意见稿）》（见附件）。现面向公众公开征求意见，征求时间为2022年5月23日至2022年6月23日。相关单位或个人若有意见建议，请以书面扫描件（单位应加盖单位公章，个人应署名并提供身份证复印件及联系方式）反馈至指定邮箱（联系方式：0818－2120529，电子邮箱：254866117@ qq .com）。

附件：1.关于进一步全面推进城镇老旧小区改造工作的实施

意见（征求意见稿）

2.修改意见建议表

达州市住房和城乡建设局

2022年5月23日

附件1

关于进一步全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（征求意见稿）

为深入贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（川办发〔2020〕63号）精神，更好发挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等方面的重要作用，满足人民群众美好生活需要，经市政府同意，提出如下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会，省第十二次党代会、省委十二届一次全会以及市委五届一次、二次全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，坚持共同缔造，树立“存量思维”，按照高质量发展和高品质生活宜居地建设要求，大力改造提升城镇老旧小区，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则。

——以人为本、突出重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，充分征求居民意愿，合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，将存在安全隐患的排水、消防、燃气等直接影响居住安全和居民生活的突出问题作为重点优先列为改造内容，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动安全健康、设施完善、生活宜居、管理有序的完整居住社区建设。

——因地制宜、精准施策。坚持“里子”与“面子”并重，坚持“先整体规划设计、后分批推动实施”，精细化编制改造方案，品质化实施改造项目，将老旧小区改造与棚户区改造、人居环境改善有效衔接，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”、不层层下指标，杜绝政绩工程、形象工程。

——多方参与、共建共享。注重创新模式，多渠道筹措资金，加强政府引导，坚持部门协同、居民参与、社会力量支持的模式，激发居民支持改造、参与改造的主动性和积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造和管理。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

——保护优先、传承历史。兼顾传承历史、完善功能和保护利用，落实历史建筑、历史文化街区等保护修缮要求，加强古树名木保护，严禁以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。在改善居住条件、提高环境品质的同时，彰显城市特色，延续历史文脉。

——治管并举、长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理制度和能力建设融入改造全过程，按照“先自治后整治”原则，健全居民自治机制，推动社会治理和服务重心向基层下移，建立健全社区基层组织、居民委员会、业主委员会和物业服务企业共同参与的议事协调机制等长效管理机制，共同协商解决涉及居民利益的重大事项。

（三）工作目标。2022年，全市基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。在“十四五”期间，全市力争建成城镇老旧小区改造市级示范项目46个〔其中，通川区10个（每年2个）、达川区10个（每年2个）；万源市、宣汉县、大竹县、渠县、开江县各5个（每年各1个）；达州高新区1个〕。到“十四五”期末，力争基本完成我市2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。

二、主要任务

（四）明确改造范围。各县（市、区）人民政府、达州高新区管委会、达州东部经开区管委会应结合实际，将城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区。拟征收或拟纳入棚户区改造的房屋不应再纳入老旧小区范围重复改造。严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。

鼓励整合相邻、分散的老旧小区联动改造。涉及历史文化街区、历史建筑的老旧小区，应严格落实相关保护修缮要求。符合要求的国有企事业单位（含工矿住宅区）、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入改造范围。涉及小区内建筑为危房的，应按国家相关规定处置。〔责任单位：各县（市、区）人民政府、达州高新区管委会、达州东部经开区管委会（以下简称“各县（市、区）人民政府”）、市住房城乡建设局、市发改委、市财政局，市民政局、市教育局、市卫生健康委、市文化体育旅游局、相关专业经营单位。注：逗号前为牵头单位，下同；以下工作均需各县（市、区）人民政府落实，不再列出〕

（五）确定改造内容。推行“清单式”改造，具体改造内容由各城镇老旧小区改造实施主体在充分征求居民意见基础上，结合小区实际情况合理确定。根据改造需求层次，合理确定基础类、完善类、提升类的改造内容，统筹推动项目实施。

基础类为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，坚持基于群众意愿、应改尽改，包括小区内建筑物公共部位维修、小区及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及雨污分流、光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，要尊重群众意愿、能改则改，包括拆除违法建设、整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍、适老、停车泊位及停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信箱包、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施及结合停车库（场）配套建设防空地下室，以及建筑节能改造、老旧电梯改造、有条件的加装电梯等建筑功能提升。

提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，要结合周边区域特点，立足小区及周边实际积极推进，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托幼、助餐、家政保洁、便民菜市、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。结合城镇老旧小区改造，有条件的地方因地制宜推进完整居住社区建设。〔责任单位：市住房城乡建设局、市发改委、市财政局，市民政局、市教育局、市自然资源规划局、市文化体育旅游局、市应急管理局、市消防救援支队、市卫生健康委、相关专业经营单位〕

（六）编制专项改造规划和年度计划。各县（市、区）人民政府要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库，实行数据化、台账化管理。科学编制城镇老旧小区专项改造规划，明确改造重点、实施措施等内容，衔接国土空间规划。区分轻重缓急，切实评估论证财政承受能力，合理制定年度改造计划，居民对城镇老旧小区实施改造形成共识的（即，参与率、同意率达到当地规定比例且居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识），方可纳入改造计划。严禁将不符合当地城镇老旧小区改造对象范围条件的小区纳入改造计划。涉及城镇老旧小区改造的养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安、消防等相关公共服务设施增设和电力、通信、广电、供水、排水、供气等相关管线改造计划应主动与老旧小区改造工作有效对接，相关专业经营单位将老旧小区需改造的水电气信等配套设施优先纳入年度更新改造计划。优先选择居民改造意愿强、参与积极性高的小区。同步开展重点地区、重要项目城市更新设计，明确改造指引，提升改造水平。城镇老旧小区改造要避免重复建设和反复开挖，确因暂不具备资金、时机等条件，不能一步实施到位的完善类、提升类改造项目，可进行“设计留白”处理，预先设计，预留场地，预埋管线，待条件成熟时再组织实施。〔责任单位：市住房城乡建设局、市发改委、市财政局，市民政局、市自然资源规划局、市教育局、市文化体育旅游局、市卫生健康委、市消防救援支队、市国资委、市经信局、市城市管理行政执法局、市数字经济局、市通发办、相关专业经营单位〕

三、建立健全组织实施机制

（七）建立统筹协调机制。各县（市、区）人民政府要建立健全政府统筹、条块协作、部门齐抓共管的城镇老旧小区改造工作机制，明确有关部门、单位和街道（乡镇）、社区的职责分工、工作规则、责任清单和议事规程，制定改造工作流程，统筹推进改造工作。强化市、县两级相关职能部门的指导、协调和监管职能，形成工作合力。在编制改造设计方案时坚持做到小区改造项目统筹、小区内外统筹、片区区域统筹“三个统筹”，形成连片效应、规模效应和综合效应，避免把城镇老旧小区改造简单作为建设工程推进。〔责任单位：市住房城乡建设局、市发改委、市财政局，市自然资源规划局、市民政局、市教育局、市卫生健康委、市文化体育旅游局、市市场监管局、市国资委、市经信局、市城市管理行政执法局、市数字经济局、市通发办、相关专业经营单位〕

（八）健全基层治理机制。建立和完善党建引领的城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，建立社区居民委员会配合、业主委员会及其他形式的小区自治组织、产权单位、物业服务企业等参与的小区自治联席会议机制。结合城镇老旧小区改造成立小区党组织，搭建居民沟通议事平台，利用“互联网 共建共治共享”等线上手段和线下方式，征集群众改造诉求、前置处置矛盾纠纷，形成居民积极参与、专业工作团队协作、企事业单位配合的协同改造模式。〔责任单位：市民政局，市司法局、市公安局、市住房城乡建设局、市市场监管局〕

（九）创新项目生成机制。各县（市、区）人民政府应加快财政资金使用进度，摸清本地区待改造城镇老旧小区底数，建立改造项目储备库，提前谋划改造项目，统筹安排时序，变“钱等项目”为“项目等钱”。鼓励规划设计师、建造师、监理师等专业人才进社区辅导改造，按照“一区一策”原则，与小区居民共同拟定改造内容，确定改造项目。改造方案经法定比例以上居民书面（线上）表决同意且居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费等，集体协商形成共识并书面（线上）确认的，方可开工改造。结合群众意愿，在保持目标总量不大幅变动的前提下，按程序报批同意后，可对项目进行动态调整。〔责任单位：市发改委、市住房城乡建设局、市财政局，市民政局、市自然资源规划局〕

（十）落实改造项目推进机制。各县（市、区）人民政府要依法明确改造项目的实施主体，健全项目管理机制，为工程实施提供支持便利，有序推进项目实施，禁止收取不合理费用。合理选择改造模式，支持城镇老旧小区改造规模化实施，鼓励采用工程总承包（EPC）、国企平台等市场化方式推进。完善城镇老旧小区改造事中事后质量安全监管机制；完善施工安全防范措施，建立工程质量安全抽检巡检制度，明确改造工程验收移交规定，确保施工安全和工程质量。实施全过程动态监管，畅通社会监督渠道，建立健全改造工程质量回访、保修制度以及质量问题投诉、纠纷协调处理机制，健全改造工程质量安全信用管理及失信惩戒机制，压实各参建单位质量安全责任。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。探索组建城镇老旧小区改造设计、技术服务、质量安全监管等团队，鼓励引入第三方机构提供全过程技术咨询服务，鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，同步开展绿色建筑、绿色社区创建。〔责任单位：市发改委、市住房城乡建设局，市民政局、市市场监管局、各专业经营单位〕

（十一）完善长效管理机制。依托小区自治联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，巩固维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。建立群防群治、联防联治的小区应急管理体系，提升应急防控和治安防范能力。〔责任单位：市民政局、市住房城乡建设局，市司法局、市公安局、市市场监管局〕

四、建立改造资金合理共担机制

（十二）合理落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民以出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等方式参与城镇老旧小区改造和维护管理。研究出台支持小区居民提取住房公积金用于老旧小区改造及加装电梯等自住住房改造的政策。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。研究出台住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法，建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。〔责任单位：市民政局、市住房城乡建设局、市住房公积金管理中心，市财政局〕

（十三）加大政府支持力度。各县（市、区）人民政府确定改造计划不应超过当地的资金筹措能力、组织实施能力，坚决防止财政资金大包大揽，坚决防止盲目举债铺摊子、增加政府隐性债务。各县（市、区）人民政府应将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，积极争取中央和省级财政补助资金并统筹中央和省级财政补助资金，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。中央和省级财政补助资金重点支持2000年底前建成的城镇老旧小区，可以适当支持2001年至2005年建成的城镇老旧小区，但比例不超过总数的15%（按户数计算）。充分用好上级财政转移支付资金和本级专项资金，按照“统筹管理、专项列支、归口使用”的原则，整合涉及城镇老旧小区改造的党建、综治、民政、文化、医疗、商务、体育等渠道的各类资金，统筹纳入城镇老旧小区改造，切实提高资金使用绩效。在改造中有针对性地配建居民最需要的养老、托育、助餐、停车、体育健身等各类设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，解决“一老一小”方面难题。各县（市、区）人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围，城镇老旧小区改造项目的财政补助资金应严格按照有关规定使用，严禁截留、挪用。对各县（市、区）人民政府符合专项债券发行条件的项目，给予专项债券资金支持。〔责任单位：市财政局，市发改委、市住房城乡建设局、市市场监管局、市金融工作局〕

（十四）鼓励单位出资改造。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。水、电、气、通信等相关专业经营单位应履行社会责任，主动参与支持城镇老旧小区改造，并承担城镇老旧小区改造中相关管线设施设备改造提升的费用，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。〔责任单位：市国资委、市经信局、市城市管理行政执法局、市数字经济局、市通发办、相关专业经营单位，市发改委、市财政局、市住房城乡建设局、市民政局〕

（十五）提升金融服务力度。各县（市、区）人民政府要支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。鼓励与各类金融机构加强协作，加快产品和服务创新，共同探索适合改造需要的融资模式，为符合条件的城镇老旧小区整体改造项目，以及水电气信等专项改造项目，提供金融支持。鼓励金融机构为专业机构以市场化方式投资运营的加装电梯、建设停车设施项目，以及以“平台 创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态项目提供信贷支持。农发行达州分行结合自身职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。〔责任单位：市金融工作局、人行达州市中心支行、达州银保监分局、农发行达州分行，市发改委、市财政局、市住房城乡建设局、市市场监管局〕

（十六）鼓励社会力量参与。积极推广政府和社会资本合作（PPP）模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，带动社会资本参与改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造和运营。引导各类企业等社会力量投资实施城镇老旧小区公共服务设施改造和物业管理，参与建设停车库（场）、充电桩、增设电梯、智能邮政信包箱等改造项目。鼓励以“平台 创业单元”创新模式，结合夜间经济、户外经济等新需求，依法依规统筹利用小区及周边存量房屋、存量用地，活化利用历史建筑，发展养老、托育、家政、物流、便民服务、物业服务、商旅文创等新业态，打造特色街区街巷，注入创新动力，推动旧城复兴。〔责任单位：市商务局、市财政局，市住房城乡建设局、市文化体育旅游局、市民政局、市经信局、市市场监管局、市口岸物流办、相关专业经营单位〕

（十七）落实税费减免政策。贯彻落实国家相关税费减免政策，对旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，取得的上述服务收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；服务机构用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。〔责任单位：市财政局、市税务局，市商务局、相关专业经营单位〕

五、完善配套设施

（十八）加强示范引领。做好城镇老旧小区改造试点示范，分类确定省、市、县三级试点示范项目，重点探索老旧小区改造在统筹协调、资金筹措、项目推进、政策保障、长效治理等方面的体制机制。建立动态调整和激励机制，对改造工作成效显著的地区结合绩效评价结果给予财政资金激励支持，充分发挥引领带动作用。〔责任单位：市住房城乡建设局、市发改委、市财政局，市民政局、市自然资源规划局、市教育局、市文化体育旅游局、市卫生健康委、相关专业经营单位〕

（十九）加快项目审批。各县（市、区）人民政府要落实“一网通办”要求，可组织有关部门结合实际，加快构建适应存量改造的配套政策制度。积极构建适应改造需要的审批制度，明确审批事项、主体和办事流程，建立城镇老旧小区改造方案联合审查和快速审批制度。经审查批准的改造方案，由有关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，以已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可、人防工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。〔责任单位：市住房城乡建设局、市发改委、市自然资源规划局、市政务服务管理局，市市场监管局、相关专业经营单位〕

（二十）完善适用技术标准。各县（市、区）人民政府可参照《四川省城镇老旧小区改造技术导则》，因地制宜制定出台本地改造实施细则。鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要，注重推广应用绿色集约新技术、新产品、新方法，强化水表、消防、安防等智能化改造。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在满足安全要求并广泛征求居民意见的基础上，一事一议予以解决。〔责任单位：市住房城乡建设局，市民政局、市应急管理局、市消防救援支队、市市场监管局、市国资委、市人防办〕

（二十一）建立整合利用机制。各县（市、区）人民政府可探索资源整合利用机制并出台相关土地支持政策，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区与周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。鼓励既有房屋统筹利用，整合公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置用房等存量房屋资源增设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设、拆危腾空土地等加装电梯及建设各类设施的，可不增收土地价款。增设服务设施需办理不动产登记的，取得用地手续后，不动产登记机构应依法积极予以办理。〔责任单位：市住房城乡建设局、市发改委、市自然资源规划局，市财政局、市民政局、市市场监管局〕

六、强化组织保障

（二十二）压实工作责任。市级层面建立统筹协调联动机制，及时研究解决有关重大问题，统筹推进全市城镇老旧小区改造工作。各县（市、区）人民政府是本辖区城镇老旧小区改造工作的责任主体，主要负责人要亲自抓，建立工作专班，落实责任领导、责任部门、经办人员。以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，建立健全工作机制，落实各项配套支持政策，调动各方面资源抓好组织实施，加强对改造项目推进情况的监督检查，确保圆满完成改造任务。

（二十三）明确部门职责。市住房城乡建设局、市发改委、市财政局要结合各自职责，加强项目推进情况监管，做好资金绩效评价。市级有关部门（单位）和相关专业经营单位要加强政策协调和工作衔接，加大对各县（市、区）对口部门（单位）的指导力度，协同解决新情况新问题，配合完善相关政策措施。市审计局要加强对全市城镇老旧小区改造工作开展审计监管。

（二十四）严格督导考核。市人民政府将把城镇老旧小区改造工作列入各县（市、区）人民政府、各相关部门年度政务目标考核范畴，并纳入全市重点项目进行督查督办。对各县（市、区）人民政府城镇老旧小区改造工作的评价结果，作为申报项目年度计划任务及安排下达中央、省财政补助资金的重要参考。对中央、省预算内投资执行较好的地方，在项目申报上予以倾斜。市住房城乡建设局、市发改委、市财政局等部门要加大督促指导力度，畅通投诉举报渠道，对各县（市、区）人民政府工作成效突出的，及时总结上报好的经验做法，对督导检查、审计、信访、媒体等发现各县（市、区）人民政府存在违反底线要求的，及时督促整改，问题严重的依法依规严肃处理。

（二十五）广泛宣传引导。各县（市、区）人民政府及市级相关职能部门要灵活运用政府门户网站等主流媒体和“两微一端”等新兴媒体，广泛宣传城镇老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤和改造政策。畅通参与渠道，加强信息公开，依法依规公开、解读城镇老旧小区改造有关政策及工作进展等信息，及时回应社会关切。加大对试点示范、优秀案例的宣传力度，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

附件2

《关于进一步全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见

（征求意见稿）》修改意见建议表

单位（盖章）： 日期：2022年X月X日

联系人： 身份证号码： 联系电话：