王全斌委员：

你在市政协五届一次会议上提出的《关于物业保修期届满后维修及老旧小区维修的建议》（第149号提案）收悉。现将办理情况函告如下：

一、物业保修期届满后共有部位和共用设施设备维修维护难

目前很多楼盘或小区（含棚户区、老旧城区）普遍存在保修期届满后公共区域维修难、安全隐患多等问题。一是“老房”无维修基金。上世纪90年代或之前修建的房屋，由于历史原因没有提取专项维修基金，很多公用生活设施设备包括消防设施设备、供水主管道、供气主管道、供电线路、排污管道及外墙面砖、墙体、屋面等共有部位极度老化或损坏，普遍存在诸多方面的安全隐患，外墙渗漏、墙砖脱落特别是消防设施设备等问题无法及时维修，危及业主生命财产安全隐患不能及时排除。二是“新房”

维修基金使用程序严格，使用难。随着房地产市场管理的不断发展和完善，近年来开发建设的商住楼房，在买卖交易中按规定缴

纳了工程质量维修专项基金，也有相关专项维修基金管理使用规定（维修项目符合维修基金使用范围;共用部位、共用设施设备质量缺陷保修期届满;房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及一幢楼业主的，申请单位已事先征询2/3以上业主的书面同意;涉及物管区域全体业主的，已经业主大会书面批准，并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。涉及维修基金的管理，在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。在业主大会成立前，维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会），由于不同的楼盘或小区居住的业主思想、意识、素质不同，需要动用专项基金时，大部分业主不愿配合完善维修基金使用签字流程，达不到使用维修基金的申请条件，导致维修工作受阻，存在的安全隐患仍然不能及时排除，这既影响物业企业管理的正常工作，又严重影响业主的正常安居生活，甚至可能出现安全事故。如何解决保修期届满后物业维修方面的资金，成为社会各界关心关注的热点难点问题。

二、因地制宜，多措并举妥善化解各类物业保修期后维修难

一是老旧小区维修问题。根据当前政府职能部门对老旧城区或棚户区改造的有关意见，由街道办、社区牵头，采用政府旧改资金补贴一部分，产权人个人或单位自筹一部分，多渠道多方位筹集资金。同时，公开透明维修方面的资金来源信息、资金使用信息、明明白白让居民百姓了解政府支持等受益情况和作为责任人合理负担情况。

二是“新房”维修问题。针对使用（启动）维修基金难问题，《四川省物业管理条例》《达州市物业管理条例（草案）》结合地方实际制定完善有关维修基金管理使用办法，特别是明确对出现屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的、电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活的、楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的、消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能的、共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全的、尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供水水泵（水箱）损坏或者水管爆裂导致供水中断的、尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供配电系统设施设备发生故障，造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的、核实有其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的等严重影响物业使用的紧急情况时，可以按照紧急程序申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，对业主委员会等相关主体不履职的，明确可由街道办事处（乡镇人民政府）组织代为维修，代为维修费用按照规定在建筑物及其附属设施的维修资金中列支并公示。下步我们还将指导造价部门、物业管理协会按程序制定物业小区电梯、消防等共用设施设备维保部件更换市场参考价，建立第三方机构审核维修费用明细、由当地质量监督部门对维修质量进行监督管理验收、业主回访等机制，尽可能降低维修费用，提高维修质量，做到取资于民，取信于民，共建安全和谐温馨家园。

最后，再次感谢你对住建工作的大力支持！

达州市住房和城乡建设局

2022年5月12日

（联系人：蒋 秋，电话：15882911115）

抄送：市政府督查室，市政协提案委，市政协人资环委