为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。按照国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、住房城乡建设部《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）和中国人民银行、国家金融监管总局《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号）等文件精神，结合达州实际，我局起草了《达州市收购已建成存量商品房用作保障性住房和商业性租赁住房实施方案（征求意见稿）》（见附件）。现面向社会公开征求意见，征求时间为2024年11月16日至2024年12月15日。相关单位或个人若有意见建议，请以书面扫描件（单位应加盖单位公章，个人应署名并提供身份证复印件及联系方式）反馈至指定邮箱（联系方式：0818—2120529，电子邮箱：9766363@qq.com）。

附件：1.达州市收购已建成存量商品房用作保障性住房和商业性租赁住房实施方案（征求意见稿）

2.修改意见建议表

                     达州市住房和城乡建设局

                             2024年11月15日

附件1

达州市收购已建成存量商品房用作保障性住房和商业性租赁住房实施方案（征求意见稿）

为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，根据国务院办公厅《关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）、住房城乡建设部《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）、中国人民银行《关于设立保障性房再贷款有关事宜的通知》（银发〔2024〕110号）和中国人民银行、国家金融监管总局《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号）要求，结合达州实际，制定本工作方案。

一、总体要求

各县（市、区）人民政府、市直园区管委会根据本地房地产市场情况，结合保障性住房实际需求和商品房市场库存水平等因素，按照“以人定房，以需定购，市场化运作”原则，符合“一现、两防、三合适”的要求，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房或商业性租赁住房工作，以“好房子”标准加快构建“保障+市场”“租购并举”的住房供应体系。

二、基本原则

（一）坚持自主决策、自愿参与。按照“政府主导、市场化运作”的原则，综合考虑保障性住房和商业性租赁住房的实际需求、商品房市场库存水平等因素，在充分尊重保障对象、房地产开发企业等各方主体意愿的前提下，银行业金融机构按照风险自担、商业可持续的原则，自主决定是否提供贷款支持。专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房保障性住房收购贷款或住房租赁团体购房贷款。

（二）坚持以需定购、有序推进。准确摸清住房困难群体需求，收购房源的区位、数量要体现职住平衡要求，满足不同群体刚性住房需求，保障房户型面积要契合保障对象实际情况，收购的房源要迅速组织配售配租，不得长期空置。

（三）坚持兜底收购、惠及于民。支持使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地建设保障房，支持更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房房源，收购过程要坚持市场化、法治化原则，综合施策降低保障性住房成本，科学确定保障性住房配售价格，实现保障群体可负担，项目资金可平衡、发展可持续。

（四）坚持规范实施、封闭管理。加强对贷款资金监督管理， 单列账目、单独核算，确保专款专用，规范保障性住房准入、配售、使用、退出各环节管理，实施全运营周期封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。

三、重点工作

各县（市、区）人民政府、市直园区管委会自主决策开展收购已建成存量商品房用作保障性住房和商业性租赁住房工作。

（一）争取金融政策支持。按照政府主导、市场运作的思路， 积极对接中国人民银行和参与发放贷款的金融机构，落实收购已  建成存量商品房用作保障性住房和商业性租赁住房的结构性货币政策。包括争取降低资本金比例、较长贷款期限、较低贷款利息、扩大收购贷款范围等。〔责任单位：市住房城乡建设局、人行达州市分行，各收购主体、各县（市、区）人民政府、市直园区管委会，逗号前为牵头单位，下同〕

（二）明确收购主体。按照实力强、评级优、市场化程度高的标准，市本级选定1家专业化规模化住房租赁国有企业作为收购主体，各县（市、区，含市直园区，下同）参照相关要求选定本辖区收购主体。〔责任单位：市国资委，各县（市、区）人民政府、市直园区管委会〕

（三）建立收购项目储备库。各县（市、区）人民政府、市直园区管委会对辖区内已建成存量商品房进行全面梳理排查。收购的房源严格限定为辖区范围内已建成未出售的存量房，同时应手续齐备，权属清晰，无产权纠纷，无抵押查封，可办理不动产权证。优先收购城市建成区内交通便利、公共配套设施较为完善的优质房源。其中，保障性住房房源户型面积以 60—90平方米为主，原则上不超过120平方米，并按照职住平衡的原则，充分结合区位、品质、价格、公共基础设施等因素，防止造成房源长期空置。各地锁定用于保障房的收购项目后，由辖区住房城乡建设部门出具项目认定书，并报辖区政府（管委会）备案，建立项目储备库。〔责任单位：市住房城乡建设局、市国资委，各县（市、区）人民政府、市直园区管委会〕

（四）确定定价机制。按照“定需定购、职住平衡”和“保值增值、保本微利、快进快出”的原则，由收购主体根据房源购置总价、企业管理成本、相关税收等合理确定价格，不得高于在售同类型房屋底价。其中，收购配售型保障房的价格要以同地段配售型保障性住房重置价格（即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润）作为参考上限，与房地产开发企业或房屋产权主体平等协商收购价格。〔责任单位：各县（市、区）人民政府、市直园区管委会，各收购主体、市发改委、市市场监管局、市税务局〕

（五）开展收购工作。对符合收购各项要求并主动申请的项目，收购主体要通过公平竞争的方式择优选择，禁止内部指定，防范廉政风险；切实防范新增地方隐性债务和国有企业经营风险；收购价格达成一致后及时启动收购工作。在确保公平公正透明合法的前提下，收购流程由各地自行制定。〔责任单位：各县（市、区）人民政府、市直园区管委会，市国资委、市市场监管局、各收购主体〕

（六）落实手续办理。收购工作启动后，在住房和城乡建设局部门的指导下，市县两级相关职能部门按照各自职责落实收购已建成存量商品房用作保障性住房的各项手续办理，压缩审批时长、开辟绿色通道、提高工作效率，确保收购项目具备配租（配售）、自主经营等条件。配租、租售两用、自主经营房屋要压减交易成本，优化产权转移流程。配售型保障性住房要按照封闭管理的要求办理不动产权登记，购买配售型保障性住房首付比例、贷款利率等参照商品房相关规定执行，支持使用个人住房公积金贷款购买配售型保障性住房，贷款以房产抵押提供担保，同时由房屋产权人提供保证担保。〔责任单位：市政管局，市住房城乡建设局、市自然资源规划局、市财政局、市国资委、市市场监管局、各县（市、区）人民政府、市直园区管委会、各收购主体〕

（七）迅速配租配售。加强配租配售管理，明确分配对象、排队规则、合理租售定价，公开公平公正配租配售。收购房源用作配租型保障性住房的及时配租运营，用作配售型保障性住房的及时出售，严防收购的房源长期闲置，形成经营风险。配售型保障性住房重点针对住房困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才，结合实际合理确定保障范围和准入条件。〔责任单位：各县（市、区）人民政府、市直园区管委会，市国资委、市市场监管局、市发改委、市住房城乡建设局、各收购主体〕

（八）加大资金、税费等政策支持。收购主体要加强与金融机构的对接，积极抢抓中央保障性住房再贷款政策和商业性租赁住房等机遇，争取中长期低息贷款支持，创新多元融资手段，拓宽收购资金来源。银行业金融机构应积极向符合条件的项目发放贷款。对于符合政策支持收购要求的项目，及时分配下达中省对保障性住房的各项补助资金，降低收购主体的资金成本。符合条件的保障性住房项目收购主体、房地产开发企业、保障对象，按规定享受国家、省、市相关土地、资金、税费、金融、公积金等支持政策。〔责任单位：各县（市、区）人民政府、市直园区管委会，市住房城乡建设局、市发改委、市财政局、市国资委、市公积金中心、市税务局、人行达州市分行、达州金融监管分局〕

（九）加强收购资金监管。加强对收购主体和房地产企业出售资金用途的监管，督促其遵循法律规定和协议的约定。房地产企业出售所得资金，要依法依规优先偿还本项目债务，结余资金用于本企业或集团公司其他保交房项目建设。收购主体要加强资金监管，做到专款专用，严禁挤占挪用，严防新增地方政府债务风险。财政、国资、审计部门要根据职能职责，加强专项资金和企业投融资监管以及审计监督等工作，金融监管部门加强银行贷款投放管理，做到专款专用。〔责任单位：各县（市、区）人民政府、市直园区管委会，市财政局、市国资委、达州金融监管分局、人行达州市分行、市审计局、各收购主体〕

（十）统筹房源管理。纳入国家计划任务的保障性住房，收购主体应建立收购房源信息管理数据库，实行一房一档，纳入“蜀安居平台”管理。购买房源所涉及的房源交付、付款方式、资金结算、权利义务和违约责任等，由实施主体与房地产开发企业在房源购买协议中予以明确。统筹使用收购已建成存量商品房用作 保障性住房房源，未纳入国家保障房任务的配租保障性住房项目，长时间未实现出租的房源，可报请辖区政府转为自主经营，由收购主体自负盈亏；收购用作配售型保障性住房的项目，对于交付后一个月内未能配售完毕的房源，可转为保障性租赁住房或人才公寓提供配租住房保障，根据配售工作情况，租赁期满后可再用作配售保障。〔责任单位：市住房城乡建设局、市国资委、市委组织部，各县（市、区）人民政府、市直园区管委会、各收购主体〕

（十一）收购住宅、非住宅由企业自主经营。各收购主体依法依规购买商品房、商服设施，改造为保障性住房，投入租赁市场或自主经营获利，并融资盘活资金。各收购主体依法依规批量购入位置优越、具有盈利潜力的车位（车库），改造为经营性停车场，或有条件后再次出让，企业将车位（车库）注入资产后用于融资，所得资金可再次投入市场。〔责任单位：各县（市、区）人民政府、市直园区管委会，市国资委、各收购主体〕

四、保障措施

（一）加强工作统筹。成立市规划建设保障性住房工作专班，住建、国资、发改、财政、人社、公安、自规、卫健、审计、税务、人行达州市分行、达州金融监管分局等市级部门，按照各自职责协同做好保障性住房相关工作。各县（市、区）人民政府、市直园区管委会要履行辖区收购已建成存量商品房用作保障性住房工作主体责任，负责做好城镇无自有产权住房或人均住房面积较低的群体，以及城市需要的引进人才等群体住房需求摸底和商品房房源筹集等工作。实施主体加强和银企对接，强化工作联动，凝聚共识，同向发力，合力做好收购已建成存量商品房用作保障性住房和商业性租赁住房工作。

（二）严格监督执行。收购用作保障性住房的商品房应满足 建保〔2024〕44号文“一现、两防、三合适”的基本条件，严格资金使用和项目入库监督管理，健全完善收购已建成存量商品房用作保障性住房有关制度。项目在开展一段时间后，由审计部门组织开展审计工作。严禁在房源确定、资金使用等方面暗箱操作、以权谋私。加强对收购主体的监督考核，确保收购、配租和配售、运营管理工作有序平稳进行。

（三）加强统筹协调。动态掌握保障性住房的需求底数，结合市场状况和财政能力，制定科学合理的收购计划。明确相关管 理制度，加强前期调研和风险评估，确保收购决策的科学性和合理性。建立公平公正公开透明的房屋分配机制，确保最需要的人 群能够获得住房。制定封闭管理细则，确保收购后的房屋得到有 效管理和维护。

（四）强化舆论引导。各有关部门和单位要加强对收购已建 成存量商品房用作保障性住房工作政策的解读和宣传，利用典型 案例，释放正面信息。加强舆情监测，及时回应社会关切，妥善处置不当解读和恶意炒作，确保舆情平稳，共同为收购已建成存 量商品房去化库存营造良好舆论氛围。

附件2

《达州市收购已建成存量商品房用作保障性住房和商业性租赁住房

实施方案（征求意见稿）》修改意见建议表

单位（盖章）：                                             日期：2024年X月X日

联系人：              身份证号码：             联系电话：